Wśród wielu osób istnieje przekonanie, że umowa najmu lokalu mieszkalnego jest bardzo prosta, nie wymaga prawniczej wiedzy i każdy może ją sporządzić. A jeżeli nie umie jej sam przygotować, to przecież jest mnóstwo darmowych wzorów umów najmu w Internecie.

Nic bardziej mylnego. Najem lokalu mieszkalnego jest pełen pułapek, mitów i półprawd. A źle skonstruowana umowa najmu może wyrządzić wiele złego. Z tego artykułu dowiesz się jakie są 3 najczęściej popełniane błędy w umowach najmu lokalu mieszkalnego.

1. Umowa najmu nie określająca obowiązków najemcy

,,Drobne naprawy związane z utrzymaniem Przedmiotu umowy obciążają Najemcę.” Taki zapis umowny widzę w co drugiej umowie najmu, którą weryfikuję. I mimo, że nie jest on niezgodny z prawem, to w praktyce może być przyczyną wielu problemów i konfliktów. 

Dlaczego? Bo takie postanowienie umowne jest bardzo mało precyzyjne, co może powodować spory pomiędzy stronami w czasie trwania najmu, jak i po jego zakończeniu. Pojęcia takie jak ,,drobne nakłady”, ,,drobne prace” są niejasne. Dla każdego oznaczają co innego. Ba! Nawet każdy sąd rozumie je inaczej!

Co takie postanowienia umowne dają stronom? Nic! Czytając umowę trudno jest ustalić, która strona umowy jest zobowiązana do naprawy pralki, wymiany brodzika czy naprawy cieknącego kranu. A przecież nie taki jest cel umowy.

Unikaj takich sformułować w swojej umowie, zamiast tego:

• zastanów się, co jako wynajmujący chciałbyś, aby w Lokalu robił najemca. 
• zastanów się, co jako najemca chciałbyś robić w wynajmowanym lokalu. 
• a następnie opisz to jak najdokładniej w umowie. Jeżeli chcesz, aby najemca naprawił cieknący kran w wynajmowanym lokalu, wpisz to po prostu do umowy. 

Pamiętaj też, że nie musisz się silić na jakieś trudne, prawnicze pojęcia. Bądź konkretny i precyzyjny, pisz prostym zrozumiałym językiem. 

2. Umowa najmu i zakaz waloryzacji kaucji

Tak, kaucja wpłacona przez najemcę podlega waloryzacji. Jest to tak tajemna wiedza dla większości osób, że ostatnio przeczytałam, ,,że to zbyt piękne, aby było prawdziwe”. Tymczasem przepisy o waloryzacji obowiązują od 1994 roku (były wielokrotnie zmieniane).

Zgodnie z art. 6 ust. 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów, zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Oznacza to w praktyce, że jeżeli w czasie trwania najmu, czynsz najmu (tzw. odstępne) został podwyższony, kaucja podlega zwrotowi w wyższej, zwaloryzowanej wysokości. A jeżeli w czasie trwania najmu, wysokość czynszu nie zmieniała się albo nastąpiła obniżka czynszu najmu, kaucję należy zwrócić w takiej samej wysokości w jakiej została pobrana. 

Nie można w umowie najmu wyłączyć prawa do waloryzacji kaucji.

3. Postanowienia dotyczące możliwości wejścia do lokalu przez wynajmującego, gdy trwa umowa najmu

Chociaż trudno w to uwierzyć, wejście do własnego mieszkania, może stanowić przestępstwo naruszenia miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego). Postanowienie umowne uprawniające do wejścia wynajmującego do wynajmowanego lokalu w dowolnym czasie, z dowolnego powodu jest nieważne. 

Właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania, w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania lub zastępczego wykonania prac obciążających najemcę. Konieczne jest jednak wcześniejsze ustalenie terminu z najemcą. (Zgodnie z przepisami art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów)

Wyjątkowo, właściciel może wejść do lokalu bez zgody Najemcy, w przypadkach awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody (np. ulatniania się z mieszkania gazu, dymu, zalewania sąsiedniego mieszkania). Ale, wówczas KONIECZNA jest asysta Policji, straży miejskiej, a jeżeli wymaga tego sytuacja – straży pożarnej.

Aby uniknąć sporów na tym tle, warto w umowie jak najdokładniej określić terminy dokonywania przez właściciela przeglądów okresowych. Natomiast przeglądy doraźne uzasadnione są w sytuacjach grożących wystąpieniem awarii.

Jeżeli chcesz uniknąć błędów w swojej umowie najmu lokalu mieszkalnego, pobierz mój e-book za zero złotych o 10 najczęstszych błędach w umowie najmu lokalu mieszkalnego (o tutaj).

Sprawdź koniecznie, czy któryś z wymienionych wyżej błędów, jest w Twojej umowie najmu.