Nie brakuje głosów, w szczególności na forach internetowych dotyczących najmu lokali mieszkalnych, iż najem okazjonalny nie działa, że to strata czasu i pieniędzy. Nie mogę jednak się z tym zgodzić. Takie twierdzenia wynikają z braku znajomości Ustawy o ochronie praw lokatorów, braku zrozumienia na czym polega najem okazjonalny i czym różni się od najmu tradycyjnego, tzw. najmu ,,zwykłego” lokalu mieszkalnego.
Co to jest najem okazjonalny, przeczytasz tutaj.
Największa zaleta i przewaga najmu okazjonalnego
Gdy szukasz informacji o najmie okazjonalnym, na pewno znajdziesz informację, że zaletą najmu okazjonalnego jest to, że wynajmujący może łatwiej eksmitować ,,dzikiego lokatora”. I tak rzeczywiście jest, ale nie jest to największa zaleta najmu okazjonalnego.
Największą zaletą najmu okazjonalnego, tym co ma rzeczywiście znaczenie w praktyce, jest to, że do najmu okazjonalnego nie stosuje się wszystkich przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przedmiotowa Ustawa, chroni wyłącznie najemcę, uprzywilejowuje najemcę w stosunku do wynajmującago, nakładając na wynajmującego wiele ograniczeń i obowiązków. Do najmu ,,zwykłego” tę Ustawę stosujemy niestety w całości.
Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego Ustawa o ochronie praw lokatorów ma zostosowanie jedynie w części. Dzięki czemu sytuacja wynajmującego jest znacznie korzystniejsza, bardziej elastyczna. Wynajmujący może również lepiej zabezpieczyć się w umowie najmu przed ryzykiem związanym z najmem.
Czytaj dalej i dowiedz się dlaczego warto wybrać najem okazjonalny.
Jakie opłaty może pobierać od najemcy wynajmujący? Najem ,,zwykły” a najem okazjonalny.
W przypadku najmu ,,zwykłego” wynajmujący może oprócz czynszu najmu, tzw. odstępnego, pobierać od najemcy wyłącznie opłaty za dostawę do lokalu mediów (opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Wynajmujący nie może pobierać od najemcy żadnych innych opłat, m.in. opłaty na rzecz funduszu remontowego, opłaty za zarządzanie częściami wspólnymi, czy konserwację windy lub domofonu. Nawet, jeżeli tak strony postanowią w umowie najmu (takie postanowienie jest nieważne). Jeżeli najemca uiszczał takie opłaty, może żądać od wynajmującego zwrotu uiszczonych opłat.
W przypadku najmu okazjonalnego takie ograniczenia nie obowiązują. Dzięki czemu, wynajmujący może ukształtować swoją umowę najmu bardziej korzystnie pod względem podatkowym oraz zyskać możliwość swobodnego podnoszenia najemcy opłat, gdy Wspólnota lub Spółdzielnia mieszkaniowa je podwyższy.
Podwyżka czynszu najmu, tzw. odstępnego. W przypadku najmu ,,zwykłego” to dość skomplikowane.
W przypadku najmu ,,zwykłego”, Ustawa o ochronie praw lokatorów określa o ile można podwyższyć czynsz najmu oraz kiedy można wprowadzić podwyżkę. Ustawa przyznaje również najemcy środki ochrony przed podwyżką – najemca moze żądać uzasadnienia podwyżki czy odmówić jej przyjęcia. Najemca może nawet kwestionować podwyżkę przed sądem. Tutaj szczegółowo opisuję zasady podwyższania czynszu najmu przy najmie zwykłym.
Przy najmie okazjonalnym takie ograniczenia nie obowiązują. Czynsz najmu, tzw. odstępne, można podwyższyć zgodnie z zasadami ustalonymi przez strony najmu w umowie najmu. Dzięki czemu, wynajmujący może lepiej reagować na zmiany na rynku najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu. Najem okazjonalny daje większą swobodę wynajmującemu.
W przypadku najmu ,,zwykłego”, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko i wyłącznie z przyczyn wskazanych w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Co oznacza, że wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy, np. z powodu sprzedaży lokalu, a okres wypowiedzenia w wielu wypadkach jest bardzo długi (nawet 3 lata). Szczególną ochroną objęci są również najemcy po 75 roku życia, którzy w określonych sytuacjach, mogą mieszkać w wynajmowanym lokalu aż do śmierci.
Przy najmie okazjonalnym nadal obowiązuje część przepisów z Ustawy dotyczących wypowiedzenia umowy, jednak wynajmujący może do umowy dodać swoje powody wypowiedzenia. Chciażby wspomnianą powyżej sprzedaż lokalu, czy chęć prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej. Najem okazjonalny oznacza większą swobodę i możliwość dopasowania najmu do swoich potrzeb.
Zasady wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych są bardzo skomplikowane. W większości umów najmu sa one nieprawidłowo skontruowane. Tutaj możesz przeczytać o 3 najczęstszych błędach przy wypowiadaniu umów najmu.
Możesz również obejrzeć moje szkolenie o wypowiadaniu umów.
Obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego. Najem ,,zwykły” a najem okazjonalny
W przypadku najmu ,,zwykłego”, jeżeli w lokalu dojdzie do awarii, np. zalania lokalu czy pożaru, i lokal będzie wymagał naprawy, podczas której najemca nie może przebywać w lokalu, wynajmujący ma obowiązek na swój koszt zapewnić najemcy lokal zamienny.
Oznacza to więc w praktyce najczęściej, że wynajmujący będzie musiał wynająć inny lokal i udostępnić go najemcy.
Przy najmie okazjonalnym ten obowiązek nie istnieje. Wynajmujący nie musi ponosić tak dużej odpowiedzialności za najemcę.
Eksmisja byłego najemcy, który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu. Najem okazjonalny umożliwia szybsze odzyskanie lokalu.
W przypadku najmu ,,zwykłego” procedura eksmisji ,,dzikiego lokatora” jest długa i kosztowna. Trwa zazwyczaj kilka lat- najpierw proces sądowy, później oczekiwanie na lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe dla byłego najemcy.
Jedyną opcją dla wynajmującego, aby skrócić czas eksmisji, jest najem okazjonalny. W przypadku najmu okazjonalnego, najemca poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia oraz wydania lokalu, a także wskazuje lokal, do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji. Dzięki temu, wynajmujący nie musi wszczynać postępowania sądowego o opróżnienie lokalu, a najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Nawet, jeżeli najemcą jest osoba z niepełnosprawnością czy rodzina z dzieckiem. Wynajmujący może odzyskać swój lokal nawet kilka lat wcześniej niż w przypadku najmu ,,zwykłego”.
Wyjaśniam również, iż gdyby okazało się, że najemca nie może zamieszkać we wskazanym lokalu, to najem okazjonalny nadal działa, nadal jest ważny. Najemcy nadal nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Najemca jest eksmitowany do noclegowni lub schroniska.