Kiedy najem lokali mieszkalnych należy zakwalifikować jako działalność gospodarczą? Czy zależy to od ilości wynajmowanych mieszkań, domów, czy może od wysokości osiąganego przychodu? Odpowiedź znajdziesz w tym wpisie.
Ustalenie kiedy najem lokali mieszkalnych należy zakwalifikować jako działalność gospodarczą nie jest proste, bowiem w obowiązujących przepisach nie została wskazana wyraźna granica (np. z uwagi na ilość wynajmowanych mieszkań, czy wysokość przychodu), która pozwalałaby szybko odpowiedzieć na pytanie, kiedy wynajmowanie lokali to już nie najem prywatny, a już działalność gospodarcza. W związku z tym pojawił się szereg różnych podatkowych interpretacji indywidualnych, które często znacząco różniły się w swojej treści.
Jednak w 2021 r. została wydana przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwała, która zmieniła nieco pogląd na ten temat. Obecnie ma ona decydujące znaczenie w tej kwestii. Poniżej analizuję najważniejsze wnioski z wydanej uchwały.
Liczba lokali czy wysokość osiąganego przychodu nie ma znaczenia
| Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 24 maja 2021 r. w poszerzonym składzie, podjął uchwałę dotyczącą tego, kiedy najem należy kwalifikować jako działalność gospodarczą, a kiedy jako najem prywatny. Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że liczba wynajmowanych lokali, czy wysokość przychodu nie może przesądzać o tym, że uzyskiwane przychody nie są już przychodem z najmu prywatnego, a z działalności gospodarczej. Dla Sądu decydujące znaczenie ma wola podatnika, czyli wynajmującego. ,,To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.” Cytując dalej za Naczelnym Sądem Administracyjnym: ,,Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (przypis red. czyli do przychodów z najmu prywatnego) chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.” Oznacza to, że przychody z najmu co do zasady zalicza się do przychodów z najmu prywatnego, a dopiero po wyjątkowo do przychodów z działalności gospodarczej. W uchwale, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał jednak również obiektywne przesłanki pozwalające uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. |
Dla Sądu decydujące znaczenie ma wola podatnika, czyli wynajmującego. ,,To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.”
Czy Twój najem ma charakter działalności zorganizowanej?
Nalczeny Sąd Administracyjny wskazał również obiektywne wskaźniki, po których można poznać, że ktoś prowadzi w rzeczywistości niezarejestrowaną działalność gospodarczą. Jeżeli podatnik:
- nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
- nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
- nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb),
a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.
Wszystko sprowadza się zatem do stopnia zorganizowania. Gdy Twój wynajem zaczyna przybierać coraz bardziej profesjonalną zorganizowaną formę (np. korzystasz z pomocy innych osób przy wynajmie, dzielisz mieszkania na odrębne samowystarczalne lokale tzw. mikrokawalerki), powinieneś przeanalizować swoją sytuację.
Czy ta uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego jest korzystna dla wynajmujących?
Generalnie tak, ale nie jest idealna. Brak w niej bardziej konkretnych, materialnych wskaźników, które łatwo można by policzyć. Osobiście uważam, że ustawodawca powinien w przepisach podatkowych ustalić metarialny wskaźnik, najlepiej zależne od wysokości osiąganych przychodów, po przekroczeniu którego najem wymagałby założenia działalności gospodarczej. Rozwiązałoby to wszelkie wątpliwości.