Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Prawidłowe wypowiedzenie umowy najmu mieszkania czy domu przysparza najemcom i wynajmującym bardzo wiele problemów. A niestety popełnienie błędu przy wypowiadaniu najmu niesie za sobą bardzo poważne skutki. W przypadku nieskutecznego wypowiedzenia umowy, wynajmujący nie może żądać od najemcy opuszczenia lokalu, a najemca ma obowiązek nadal płacić czynsz najmu i wykonywać inne obowiązki wynikające z umowy i przepisów prawa.
Często błędne wypowiedzenie umowy wynika z tego, że w umowie strony zostały nieprawidłowo wskazały podstawy wypowiedzenia, termin wypowiedzenia oraz jego formę. Niestety, przepisy w tym zakresie są bardzo skomplikowane. Inne zasady wypowiadania umów obowiązują najemców, inne wynajmujących. Inaczej wypowiada się umowę najmu zwykłego, inaczej umowę najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.
Poznaj 3 najczęstsze błędy przy wypowiadaniu umów najmu lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
1. Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, gdy najemca nie płaci czynszu najmu
Zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwanej dalej: Ustawą o ochronie praw lokatorów), wynajmujący nigdy nie może wypowiedzieć umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, gdy najemca zwleka z zapłatą czynsz najmu. Nawet w przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego pobieranych przez wynajmującego tylko w przypadkach, gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie wynosi miesiąc licząc na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jeżeli jesteś Wynajmującym i czynsz najmu płatny jest miesięcznie, musisz zaczekać aż najemca będzie zalegał z zapłatą za 3 miesiące.
2. Prawo do wypowiedzenia umowy na czas oznaczony bez podawania przyczyny
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jedynie z przyczyn wskazanych w umowie najmu. Postanowienie umowne uprawniające do wypowiedzenia umowy bez podania przyczyny jest nieważne. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Sformułowanie ,,wypadki określone w umowie” oznacza, iż w umowie najmu należy wskazać przyczyny uzasadniające wypowiedzenie.
Postanowienie – ,,Najemca/Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem wypowiedzenia.” bez wskazania konkretnego powodu uzasadniającego wypowiedzenie, nie spełnia wymagań wynikających z Kodeksu cywilnego. Jeżeli wypowiesz najem na podstawie takiego postanowienia, Twoje wypowiedzenie będzie nieskuteczne.
3. Zła forma prawna wypowiedzenia
Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy może przybrać m.in. formę pisemną, dokumentową (np. sms, wiadomość e-mail zawierająca oświadczenie o wypowiedzeniu), formę ustną lub formę aktu notarialnego.
Często dostaję pytania: ,,Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu za pośrednictwem wiadomości sms?”; ,,Najemca wysłał mi wiadomość e-mail, w której wypowiedział umowę. Czy to jest skuteczne?” Niestety, na te pytania nie ma prostej odpowiedzi. Forma oświadczenia o wypowiedzeniu zależy od tego, czy najem wypowiada wynajmujący, czy najemca, od rodzaju umowy i od treści samej umowy najmu. W niektórych przypadkach, przepisy prawa lub sama umowa mogę wymagać dla wypowiedzenia formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Wyjaśniam również, że forma pisemna oznacza, że oświadczenie o wypowiedzeniu musi zostać opatrzone własnoręcznym podpisem składającego oświadczenie. Jeżeli podpiszesz własnoręcznie wypowiedzenie, a następnie je zeskanujesz i wyślesz mailem, to nie zachowasz formy pisemnej.
Pomoc prawna przy wypowiedzeniu umowy najmu
Wahasz się, jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu? Nie wiesz, czy postanowienia Twojej umowy najmu są w tym zakresie prawidłowo sformułowane? Obejrzyj moje szkolenie- ,,Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego”.